La información mostrada en este artículo será válida para los contratos de arrendamiento firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019. Para contratos firmados a partir de dicha fecha, pincha aquí.
El pasado 18 de diciembre se publicaba en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, con vigencia a partir del 19 de diciembre. Dicha norma introduce una serie de modificaciones en la Ley de arrendamientos Urbanos. En especial en lo que respecta al arrendamiento de vivienda. Las podemos dividir en tres bloques: duración, renta y fianza.
Duración de los contratos de arrendamiento
Respecto a la duración, volvemos a la duración mínima de cinco años del arrendamiento. Siete años si el arrendador es persona jurídica. Además, la prórroga necesaria del contrato pasa a ser de tres años si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovar el contrato al vencimiento del mismo o de cualquiera de sus prórrogas. En todo caso, el plazo de duración del arriendo comenzará a contarse desde la fecha del contrato. O en todo caso, desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior.
Si el arrendamiento es superior al plazo mínimo de cinco y siete años, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo. En defecto de dicho pacto, el arrendamiento durará lo que hubiesen pactado las partes.
¿Qué hacer cuando el propietario solicita la vivienda para su uso propio?
En cuanto a la posibilidad de que el arrendador solicite la vivienda arrendada porque tenga necesidad de la misma para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares, deberá comunicarlo al arrendatario con al menos dos meses de antelación. Deberá ocupar la misma en el plazo de tres meses. De lo contrario se repondrá al arrendatario a la situación anterior por un nuevo período de cinco o siete años. Este tendrá derecho a una indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación. O a una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco o siete años.
¿Se regulará la renta?
Respecto a la renta, seguirá siendo la libremente pactada entre las partes. Igualmente la revisión de la renta, que puede no existir. Durante el plazo mínimo de duración del arriendo no podrá elevarse la renta por obras de mejora. En el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán ser superiores anualmente el doble del índice de revisión o del IPC.
¿Cómo debe ser la fianza?
Finalmente, respecto a la fianza, sigue siendo obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas. Además, es de destacar que se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico, teniendo en cuenta que, en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
En definitiva, son relevantes las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Especialmente en lo que respecta a los arrendamientos de vivienda. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que estas modificaciones serán aplicables a los contratos de arrendamiento que se firmen a partir de su entrada en vigor (19 de diciembre de 2018). Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación anteriormente.
Si tiene alguna consulta al respecto, no dude en ponerse en contacto con nuestro Departamento Jurídico. En Carrillo Asesores estaremos encantados de atenderle.
