Cuando nos enfrentamos a la venta de una vivienda, a veces no valoramos los impuestos en la compraventa de inmuebles. Por tanto, no sabemos si será rentable o no el venderla. Esto es debido a que muchas veces no contamos con los impuestos locales y estatales. De igual forma, el comprador puede no estar valorando los costes de adquisición.
Por ello, el asesoramiento previo por parte de un asesor fiscal es fundamental en este tipo de operaciones. De esta manera, se podrá determinar los impuestos a pagar, el obligado al pago (comprador o vendedor), las fechas para ingresar los tributos, y comprobar si hay alguna manera de minorar o diferir la tributación.
En la venta (o compra) de un inmueble, todos los organismos públicos quieren su parte del pastel. Por ello, municipios, autonomías y Estado intentarán gravar la operación. Este inmueble puede ser vivienda o finca rústica u otro elemento patrimonial.
Con este artículo, vamos a identificar tanto a los sujetos pasivos del impuesto (quién tiene que hacer frente a cada impuesto), como su gravamen.
A modo resumen, el comprador pagará el IVA o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) según la vivienda sea nueva o usada, mientras que el vendedor debe pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IVTNU) o impuesto sobre la plusvalía. Los gastos del notario acostumbra a pagarlos el comprador. Dentro de estos gastos hay que tener en cuenta que se paga otro impuesto: el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) por la formalización de la escritura. Además, el vendedor debe reflejar en su declaración del IRPF el incremento o la pérdida patrimonial. En el caso de incrementos, estos tributarán como una ganancia patrimonial. El comprador también tendrá que pagar al Registro de la Propiedad los honorarios de inscripción del inmueble.
Vamos a desglosar los tipos de impuestos en la compraventa de inmuebles para mayor claridad.
Tipos de Impuestos en la compraventa de inmuebles
Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
El primero de los impuestos en la compraventa de inmuebles es el IVA, que, como indica la Agencia Tributaria, lo deberá pagar el comprador de la vivienda. Se devenga en la venta de las viviendas realizadas por empresas o profesionales, en el desarrollo de su actividad empresarial.
Generalmente se aplica en la venta de viviendas nuevas, siendo el porcentaje a pagar en concepto de IVA del 10 %, salvo en Canarias, que se aplica el IGIC del 7 %. Si la vivienda es pública, el IVA será del 4 % y el IGIC del 3 %. Será obligación del vendedor encargarse de realizar la autoliquidación del IVA en la Agencia Tributaria. En esta declaración incluirá el IVA repercutido y cobrado al comprador.
Amplía información en nuestro artículo Cómo aplicar el IVA en la operaciones de bienes inmuebles.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)
Los compradores deben pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que será el 0,5 % sobre el valor declarado, o el tipo de gravamen que haya establecido la comunidad autónoma en el que se encuentre la vivienda, que puede oscilar entre 0,5 % y el 1,5 % del importe de la compraventa. Para formalizar el pago, hay que hacerlo de forma autoliquidada en un impreso oficial. Después ingresarlo en una cuenta de la Administración Tributaria Autonómica, a través de una entidad bancaria. En Murcia, una vivienda nueva sujeta a IVA, incluye el impuesto AJD, que es del 1,5%. Existe un % minorado para ciertos colectivos.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)
En una vivienda de segunda mano, o siendo el vendedor un particular no actuando como empresario o profesional, la operación ya no estaría gravada con IVA, sino con ITP.
Por ello, tienen obligación de declarar el impuesto aquellas personas que adquieran bienes y derechos como consecuencia de transmisiones onerosas por actos inter vivos. También aquellos a cuyo favor se constituyan derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas. En este caso, la compraventa de una vivienda, el obligado a presentar la liquidación del impuesto mediante el modelo 600 sería el adquiriente (comprador).
El plazo para la presentación es de 30 días hábiles. Este plazo contará desde el día siguiente a la firma del contrato de compraventa. El tipo impositivo suele ser del 10%. Este tipo puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se practique la liquidación. En Murcia, el tipo general para este tipo de operaciones se sitúa en el 8%.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Otro de los impuestos en la compraventa de inmuebles es el IRPF. Debemos incluir en la declaración de la renta (si el vendedor es persona física), la ganancia o pérdida patrimonial experimentada. Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
Ahora bien, en relación con las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble conviene destacar: – Se podrán aplicar los coeficientes de abatimiento para ventas de inmuebles que fueron comprados antes de 1994 (rebaja la tributación) con un régimen transitorio actual aplicable en IRPF, hasta de 400.000 € del precio de venta y consumible por contribuyente. – Y las ganancias patrimoniales forman parte de la base liquidable del ahorro, que se grabará en la parte que no corresponda, en su caso, con el mínimo personal y familiar a los siguientes tipos: 1. Si la vivienda vendida se adquirió en 2012 deberá tener en cuenta que, entre determinadas fechas de adquisición de 2012, estará exento el 50% de la ganancia patrimonial. 2. Los mayores de 65 años, cuando la vivienda vendida sea vivienda habitual, estarán exentos del 100% de la ganancia patrimonial.
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal
Este impuesto será pagado por el vendedor del inmueble, y es un directo de titularidad municipal, (a liquidar en el ayuntamiento donde radica el inmueble), y devengo instantáneo, que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos, como consecuencia de la transmisión de su propiedad por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Es decir, se grava la teórica revalorización que experimenta dicho inmueble durante los años transcurridos desde la anterior transmisión.
Se devenga durante los 30 días siguientes a la transmisión del inmueble. En la mayoría de los municipios de España, deberás comunicar la transmisión al ayuntamiento. Este calculará y liquidará el impuesto, que te remitirá con la cuota a pagar concreta.
La base imponible del IIVTNU está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años, que puede o no coincidir con la situación del mercado, puesto que se determina conforme a un procedimiento y unos baremos establecidos en el TRLRHL.
También tenemos que tener en cuenta la casuística concreta dependiendo de muchos factores. Factores como si el comprador o vendedor es un No Residente, circunstancias personales del comprador (minusvalía, familia numerosa, etc.). Estos factores podrán alterar la tributación, por lo que los tramos, o tipos de gravamen, pueden ser diferentes.
Con el fin de evitar sustos y disgustos, debes planificar los impuestos en la compraventa de inmuebles. Acudiendo a un profesional tributario como Carrillo Asesores, podrás tener todo atado ante una posible compra-venta de inmueble.
