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Cómo aplicar el IVA de las operaciones con bienes inmuebles

Cómo aplicar el IVA de las operaciones con bienes inmuebles

El iva en las distintas operaciones de bienes inmuebles y arrendamientos sobre los mismos.

Hoy en día son muchas y muy diversas las distintas operaciones relacionadas con inmuebles o arrendamientos sobre los mismos, alojamientos turísticos, etc.., en las cuales surgen dudas y controversias sobre el tipo de IVA aplicable, normal o reducido, si son actividades sujetas, sujetas y exentas o no sujetas, si se aplica la inversión de sujeto pasivo, etc….

Para ello lo primero que tenemos que tener claro es que el IVA es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo, siendo el consumidor quien debe soportar por tanto este impuesto y teniendo por lo tanto un carácter de “neutro” para los empresarios o profesionales.

Esquema IVAregularización iva bienes inmuebles

Con este post voy a desglosar por grupos cada una de ellas de la manera más sencilla posible, de esta manerá tendrá claro cuál es su caso y cuál sería la correcta tributación del mismo.

Vea la opción que se ajuste a su situación para conocer el IVA aplicable:

1.- IVA EDIFICACIÓN VIVIENDAS

1.1.- IVA en la construcción de viviendas.

Los tipos impositivos establecidos actualmente en cuanto a la compra de una vivienda nueva son los siguientes:

IVA en vivienda nueva:

  • 10% con carácter general.
  • 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

A las plazas de garaje con un máximo de dos unidades y a los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda se les aplicará el mismo tipo impositivo de IVA que a la vivienda nueva.

Para el resto de casos, se les aplicará el 21% con respecto al importe escriturado. En este sentido debemos tener en cuenta que no se consideran anexos a las viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a vivienda.

1.2.- ¿Qué es vivienda nueva?

Vivienda de obra nueva o primera entrega de vivienda es aquella que se adquiere al promotor cuando la construcción o rehabilitación está terminada, salvo que la vivienda se hubiese utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas a los adquirentes.

Por lo tanto, si el promotor finaliza las obras, alquila las viviendas y tras dos años las vende a una tercera persona, se entiende que se trata de una segunda transmisión que se grava con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y no por el Impuesto sobre el valor añadido (IVA), salvo los casos en los que se pueda renunciar a la exención de IVA porque se cumplan los requisitos legalmente establecidos.


2.- IVA ALQUILER

2.1.- Aquiler de alojamientos o apartamentos turísticos.

El arrendamiento de un inmueble, cuando se destine a uso exclusivo de vivienda está sujeto y exento del IVA.

El apartamento turístico puede ser utilizado como vivienda, pero habrá que atenerse a la normativa de cada Comunidad Autónoma, para establecer si son residencia permanente o alojamiento turístico ocasional, por lo que se exigirá licencia de apertura como apartamentos turísticos.

Iva alquiler apartamento turístico:

  • Residencia permanente (licencia primera ocupación) >> Sujeto y exento (Uso vivienda)
  • Alojamiento turístico ocasional (licencia apertura)>> Sujeto y no exento (Con servicios propios de la industria hotelera)
  • Alojamiento a personas jurídicas>> Sujeto y no exento (Uso oficinas, viviendas para empleados, etc…)

2.2.- Entrega de edificación destinada a apartamentos turísticos.

Va depender de que el edificio destinado a apartamentos turísticos tenga, según la comunidad autónoma a la que pertenezca, la calificación de vivienda y por lo tanto licencia de primera ocupación, por lo que iría por lo tanto al tipo reducido del 10%, o si por el contrario son considerados apartamentos turísticos y por tanto alojamiento turístico ocasional, con licencia de apertura y servicios propios de la industria hotelera, el servicio se produciría al tipo general del 21%.

2.3.- Servicios complementarios hoteleros.

Se consideran servicios complementarios de la industria hotelera, el servicio de limpieza interior y cambio de ropa del apartamento, con periodicidad semanal.

Por el contrario no lo sería la limpieza y cambio de ropa a la entrada y salida del período contratado.

2.4.- IVA alquiler de vivienda.

ArrendatarioNo SS LimpiezaSi SS Limpieza
Persona JurídicaSujeto y no exento  21%Sujeto y no exento   10%
Persona FísicaSujeta y exenta 0%Sujeto y no exento   10%


3.- IVA VIVIENDAS: PROMOCIÓN PARA USO PROPIO

3.1.- IVA viviendas: Promoción para uso propio.

La promoción de una vivienda realizada por una persona física para habitarla, no está sujeta a IVA, por lo tanto el particular actúa como consumidor final y debe soportar el IVA correspondiente a la ejecución de obra, no pudiendo efectuar la deducción de cuotas soportadas.

En ningún caso se produce la inversión de sujeto pasivo, ya que el destinatario no tiene la condición de empresario o profesional.

Sin embargo, sí se produce la inversión del sujeto pasivo si el contratista principal formaliza contratos  con subcontratistas.


4.- IVA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

4.1.- Alquiler con opción a compra.

El arrendamiento de vivienda con opción a compra se considera una prestación de servicios, cuya entrega se considera sujeta y no exenta del IVA.

A estos arrendamientos (incluidas hasta dos plazas de garaje y anexos) se les aplica el tipo del 10%, si son viviendas de protección oficial sería el 4%.


5.- IVA INVERSIÓN DE SUJETO PASIVO

5.1.-La inversión de sujeto pasivo en las ejecuciones de obra.

Inicialmente vamos a establecer los nuevos supuestos de inversión de sujeto pasivo:

  • En las entregas de bienes inmuebles cuando se renuncie a la exención del art.20.uno.20º y 22º, es decir, la entrega de terrenos rústicos y no edificables y segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
  • En las entregas efectuadas con ejecución de garantía real sobre bienes inmuebles, que se entiende expresamente en las operaciones de dación en pago.
  • Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.
  • Las ejecuciones de obra inmobiliarias, consecuencia de contratos directamente formalizados entre promotor y contratista, cumpliendo determinados requisitos.

5.2.- Requisitos para aplicar la inversión de sujeto pasivo en operaciones entre promotor o contratista principal y subcontratistas.

  •  El destinatario de la operación sujeta a IVA debe tener la condición de empresario o profesional.
  • Las operaciones deben tener por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
  • Las operaciones deben tener la naturaleza de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, inculida la cesión de personal necesario para su realización.
  • Deben formalizarse contratos ente el promotor y los contratistas o el contratista principal y subcontratistas.

Por tanto, si se cumplen los requisitos la inversión de sujeto pasivo se aplicará a toda la cadena de intervinientes en las ejecuciones de obra, haciendo constar en la factura la siguiente leyenda:

“Operación de inversión del sujeto pasivo de acuerdo al art. 84., apartado uno, número 2ºf) de la Ley 37/92 de IVA”.

Por tanto, para aplicar la Inversión de Sujeto Pasivo es necesario que el contratista principal y el resto de contratistas y subcontratistas, destinatarios de la ejecución de obra o cesión de personal, comuniquen expresa y fehacientemente al proveedor o prestador de servicios, que dichas operaciones se integran dentro de un contrato principal, promotor-contratista, con objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

5.3.- Precisiones y aclaraciones, en la aplicación de la inversión de sujeto pasivo. 

  • Si existen varios contratistas principales, no hay que atender a las ejecuciones de obra realizadas aisladamente, sino la llevada a cabo en su conjunto para ser consideradas como de urbanización, construcción o rehabilitación.
  • La ISP es aplicable para las ejecuciones de obra y cesiones de personal que realiza el contratista principal o subcontratistas, cuando provengan de un contrato principal con objeto la urbanización, construcción o rehabilitación, con independencia de que el promotor actúe o no con la condición de empresario o profesional, es decir, sin que sea necesario la ISP en las operaciones realizadas entre el contratista principal y el promotor.
  • También se aplica la ISP para las ejecuciones de obra como reparación de humedades, alicatados y trabajos similares realizados en período de garantía, tras la entrega de la obra final, siempre que se deriven del contrato principal de urbanización, construcción o rehabilitación.
  • Si en un mismo contrato se incluyen ejecuciones de obra y otro tipo de prestaciones, se aplicará la ISP al contrato, salvo que la parte de la ejecución de obra fuera irrelevante respecto al total del contrato.

6.- TIPOS IMPOSITIVOS EN LAS EJECUCIONES DE OBRA

 6.1.- Contratistas y subcontratistas. Constutrucción. 

  • Obras de edificación realizadas por contratista a promotor, destinadas a viviendas, tributan al 10%

Tributan al tipo reducido del 10% las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, con objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones, en las que al menos el 50% de su superficie se destine a dicha utilización.

  •  Ejecuciones de obra realizadas por subcontratista para contratista, tributan al 21%

 Se incluyen en construcción de viviendas:

  • Las obras previas como movimiento de tierras y explanación.
  • Obras de acondicionamiento, infraestructura y urbanización.
  • Ejecuciones de obra de carpintería de madera, con aportación de materiales, entre el promotor y el contratista.
  • Ejecuciones de obra encargadas por el promotor, con objeto ampliar la superficie útil de un inmueble preexistente.

6.2.- Rehabilitación.

Para determinar si una obra es rehabilitación y tributa al 10% hay que determinar:

  • Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
  • Que el coste total de las obras o proyecto de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición o valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, con exclusión del valor del suelo.
  • Si las obras de reforma se califican como de rehabilitación, tributarán al 10% la colocación e instalación de grifería, caldera, mármol, azulejos, parqué, pladur, pavimento, puertas de paso, mamparas, sanitarios, iluminación cocinas y baños, instalación climatización, escayola, radiadores y pintura.
  • Así mismo, la venta con instalación de muebles de cocina y baño, que realice una empresa encargada de la reforma de la vivienda, si la obra se considera rehabilitación, tributará al 10%. No así las entregas o instalación de electrodomésticos que realice la empresa, que tributarán al 21%.

 6.3.- Renovación – reformas y reparación de viviendas.

Cuando un proyecto de obras no puede calificarse como rehabilitación según criterios LIVA, debe tomarse en consideración que se podrá aplicar el tipo impositivo del 10% a las prestaciones de servicios de renovación y reparación realizadas en edificios de viviendas, cuando cumplan los siguientes requisitos:

  1.  Que el destinatario sea persona física y la vivienda sea para uso particular.
  2. Es aplicable a las obras realizas por las Comunidades de Propietarios.
  3. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda, haya concluido al menos dos años antes del inicio de la renovación.
  4. Que quien realice las obras no aporte materiales para su ejecución y si los aporta, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación. Si el coste de los materiales aportados supera el límite del 40%, tendrá la consideración de entrega de bienes y tributará al 21%.
  5. Las entregas con instalación de electrodomésticos de la reforma, tributarán en cualquier caso para la renovación al 21%.

Para acreditar estos requisitos, la empresa de reformas debe solicitar una declaración escrita que los certifique.

6.4.- Servicios

  • Servicio prestado por arquitecto a promotor o constructor >> 21%
  • Dirección facultativa de obras >> 21%
  • Traslado de tierras no tiene la consideración de ejecución de obra, sino prestación de servicios >>  21%
  • Suministro de gruas y maquinaria pesada con operarios especializados >>  21%
  • Transporte de residuos, escombros de obras menores de construcción y reparación domiciliaria  >>  10%

Resumen del tipo impositivo reducido de IVA del 10%

  1.  Ejecuciones de obra de construcción y rehabilitación, obras análogas y conexas a las estructurales.
  2. Venta con instalación de armarios de cocina, baño y empotrados, si se encuentran incluidos en proyecto construcción o rehabilitación.
  3. Ejecuciones de obra de reparación y renovación, si es para viviendas de particulares, que la vivienda tenga más de dos años y el coste de materiales aportados no supere el 40% de la base imponible de la operación.
  4. Ejecuciones de obra de rehabilitación, si se cumplen los requisitos estipulados.

 

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Asesora iva exportaciones Murcia

Mª Angeles Martinez Coll

Asesora fiscal

Despacho Murcia

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Con este blog queremos ayudar al empresario y administrador a conocer mejor el marco legal y fiscal donde hace negocios. Las publicaciones y comentarios que aquí se reflejan son de carácter general por lo que no constituyen asesoramiento jurídico. 

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