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La compraventa de vivienda y sus stakeholders

Actualizado: 6 oct 2021

En la compraventa de una vivienda es muy recomendable saber quiénes serán nuestros aliados y quienes no, según qué parte del contrato seamos…


¿Somos el promotor, el particular, el inversor de una gran bolsa patrimonial, la entidad bancaria, o el fedatario público?


En función de cuál sea la respuesta os aseguramos que la lectura de estas palabras será muy diferente. Difiere mucho quienes seamos y los motivos de actuación, pero en todos los casos habrá que saber las premisas legales que deberemos cumplir TODOS como partes del negocio de la construcción en el que todos los STAKEHOLDERS deben participar, y en función de su buena fe harán crecer o no el negocio, para no generar de nuevo otras burbujas inmobiliarias.


La estadística y el mercado a día de hoy, se encuentran en fase de crecimiento en toda la costa española y en las grandes capitales de España. El precio de la vivienda en nuestro país sigue en auge, por lo que invertir en patrimonial sigue siendo un negocio rentable, en cualquiera de sus variables (ya propiedad ya alquiler), pues en el presente curso y en el conjunto de España ha supuesto un 3,64 del PIB español. Siguiendo estos datos, en la Región de Murcia se sitúa en casi 5 puntos del conjunto de la riqueza solo con este sector, y considerando que demanda más mano de obra cualificada, esto supondría una bajada del paro en el inmobiliario.


¿Qué debemos tener en cuenta en la Venta de una vivienda sobre plano?


Ya desde hace 5 años se viene aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo para los casos de venta sobre plano, en los que finalmente no se entrega la vivienda por falta de apuesta profesional de la promotora. Así lo articuló el supremo, diciendo: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».


Por lo tanto los TIPS JURIDICOS son:

  • Examinar la profesionalidad del promotor.

  • Verificar su solvencia y liquidez.

  • Exigir el aval bancario.

  • Estudio de la propiedad del suelo.

Y otros que obviamente pueden ser determinados por un abogado, antes de la firma del contrato. El de arras (por mencionar alguno), nos vincularía igualmente.


¿Y en los casos de compraventa de una vivienda entre particulares?


¿Qué deberemos tener en mente? Sigue leyendo y apunta:

  • No será necesaria la firma ante notario, salvo en caso de pago por hipoteca.

  • El vendedor deberá aportar documentación acreditativa de la titularidad y exención de deudas.

  • El comprador justificará su identidad y la procedencia del dinero que ataña al pago.

  • Respecto de los tributos igualmente ya hemos hablado en otro post al respecto, Impuestos en la compraventa de inmuebles.

  • Si quieres seguridad jurídica, entonces te recomendamos acudas a profesionales jurídicos, y no firmes cualquier contrato.


Cláusulas Abusivas más vistas en contratos de compraventa de una vivienda


Y para terminar, unos TIPS sobre Cláusulas Abusivas más vistas en contratos de compraventa:

  1. Falta de reciprocidad de las prestaciones de plantearse el desistimiento del contrato. El principio de equivalencia de las prestaciones debe presidir cualquier vínculo contractual y que no favorezca a una parte por encima de la otra. En el ámbito de la promoción inmobiliaria, el promotor es el que habitualmente confecciona unilateralmente los contratos y predispone el contenido de los mismos sin aceptar en la mayoría de las ocasiones negociación alguna sobre los términos de una determinada cláusula. Las abusivas suelen versar sobre la penalización o el desistimiento, ojo con ellas.

  2. La imposición al comprador del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana PLUSVALIA. Esta cuestión ha traído bastante jurisprudencia al respecto en los últimos años.

  3. Subrogación obligatoria en la hipoteca solicitada por el promotor. Los compradores tienen plena libertad para subrogarse en la hipoteca que previamente hubiera constituido el promotor o bien optar por buscar otra entidad financiera.

  4. El establecimiento en los contratos de un plazo de entrega indeterminado. En el Real Decreto 515/1989, se estableció que en los contratos de viviendas en construcción la fecha de entrega debería quedar reflejada en los contratos “con total claridad”, por lo que desaconsejamos la firma de contratos sin una fecha explicita y cerrada.

  5. La imposición de un notario especifico, por parte del vendedor.

  6. La exoneración del promotor de sus responsabilidades legales según la Ley de Ordenación de la Edificación, como sean los vicios y defectos constructivos, etc.

  7. Memoria de calidades, clausula objeto de litigio abundante en cuanto a los cambios del precio. Aconsejamos sea una clausula específica con consenso entre ambas partes.

Por último, si eres joven y buscas comprar una vivienda, te dejamos el link de ayudas públicas para la adquisición de una vivienda que en la Región de Murcia vigentes a día de hoy. Si eres extranjero, ya te dimos una serie de consejos en nuestro post Cómo comprar una vivienda en España si soy extranjero.


Y para cualquier otra decisión previa a la compraventa de una vivienda te aconsejamos contactes con nuestro Departamento Jurídico, para la firma del mismo.




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