Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie ist es wichtig zu wissen, wer unsere Verbündeten sein werden und wer uns bei der Transaktion eigentlich gegenübersteht. Dies hängt selbstverständlich auch davon ab, welche Vertragspartei wir sind...
Stehen wir in der Rolle des Bauträgers, sind wir die Privatperson, der Investor einer großen Immobilienbörse, die Bank oder der Notar?
Selbstverständlich sind die Gründe für unser Handeln, je nach Position, sehr unterschiedlich. In jedem Fall müssen die Partner jegliche rechtlichen Voraussetzungen kennen, die wir ALLE als Teil des Baugeschäfts einhalten sollen. Die Teilnahme aller STAKEHOLDER ist hierbei erforderlich, die je nach ihrem guten Willen das Geschäft wachsen lassen werden, um zu verhindern, dass erneut weitere Immobilienblasen erzeugt werden.
Die Statistiken bestätigen, dass sich der Markt an der spanischen Küste und in den großen spanischen Hauptstädten in einer Wachstumsphase befindet. Der Preis für Wohnraum in unserem Land boomt kontinuierlich, so dass Investitionen in Immobilien weiterhin ein profitables Geschäft sind; und zwar in jeder seiner Variablen (als Eigentum oder Miete). Die Rate für Spanien als Ganzes beträgt 3,64 des spanischen BIP. Nach diesen Daten fallen in der Region Murcia fast 5 Prozentpunkte des gesamten Reichtums auf diesen Sektor. Wenn man obendrein bedenkt, dass dieser Bereich einen größeren Anteil an qualifizierten Arbeitskräften erfordert, würde dies zuzüglich einen Rückgang der Arbeitslosigkeit im Immobiliensektor bedeuten.
Außerplanmäßige Verkäufe von Immobilien, was ist zu beachten?
In den letzten fünf Jahren wurde die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in Fällen von Verkäufen außerhalb der Bauplanung angewandt, in denen die Immobilie aufgrund des mangelnden professionellen Engagements des Bauträgers nicht geliefert wird. Der Oberste Gerichtshof formulierte: "Beim Kauf und Verkauf von Wohnungen, die unter das Gesetz 57/1968 fallen, haften Kreditinstitute, die Einlagen von Käufern auf ein Konto des Bauträgers entgegennehmen, ohne die Eröffnung eines Sonderkontos und ohne eine entsprechende Bürgschaft zu verlangen, gegenüber den Käufern für die Summe der von den Käufern vorgestreckten und auf das Konto oder die Konten eingezahlten Beträge, die der Bauträger bei diesem Institut eröffnet hat".
Daher lauten die LEGAL TIPPS:
Prüfen Sie die Professionalität des/der Projektträgers/in.
Überprüfen Sie ihre Solvenz und Liquidität.
Verlangen Sie die Bankgarantie.
Untersuchen Sie die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken.
Vor der Unterzeichnung des Vertrags können weitere Ratschläge von einem Anwalt vor der Unterzeichnung des Vertrags festgelegt werden. Auch das Angeld (z. B.) würde uns binden; die verschiedenen Aspekte sollten also gründlich überdacht sein.
Wie ist es wenn der Verkauf einer Immobilie zwischen Privatpersonen stattfindet?
Worauf sollten wir achten? Unser Vorschlag: Lesen Sie weiter und machen Sie sich Notizen:
Unterzeichnungen vor einem Notar sind nicht erforderlich, es sei denn, es handelt sich um eine Hypothek.
Der Verkäufer muss das Eigentum und die Schuldenfreiheit vorweisen.
Der Käufer muss seine Identität und die Herkunft des zu zahlenden Geldes nachweisen.
Über die Steuern haben wir bereits in einem anderen Beitrag, Steuern beim Kauf und Verkauf von Immobilien, gesprochen.
Wenn Sie Rechtssicherheit wünschen, empfehlen wir Ihnen, sich an Juristen zu wenden der Sie davor behüten wird, einen unangemessenen Vertrag zu unterschreiben.
Missbräuchliche Klauseln, die am häufigsten in Verträgen über den Erwerb einer Immobilie vorkommen
Und schließlich noch ein paar TIPPS zu den am häufigsten vorkommenden missbräuchlichen Klauseln in Kaufverträgen:
Die fehlende Gegenseitigkeit der Vorteile, die sich aus der Erwägung des Rücktritts vom Vertrag ergeben. Der Grundsatz der Gleichwertigkeit der Leistungen muss jeder vertraglichen Verbindung vorgehen und darf nicht eine Partei gegenüber der anderen begünstigen. Im Bereich des Bauträgerwesens ist es in der Regel der Bauträger, der die Verträge einseitig aufstellt und deren Inhalt vorgibt, ohne in den meisten Fällen Verhandlungen über die Bedingungen einer bestimmten Klausel zu akzeptieren. Bei missbräuchlichen Klauseln handelt es sich in der Regel um Vertragsstrafen oder Kündigungen, vor denen Sie sich hüten sollten.
Die Auferlegung der Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke „PLUSVALIA“ auf den Käufer. Diese Frage war in den letzten Jahren Gegenstand zahlreicher Gerichtsurteile.
Obligatorischer Forderungsübergang bei der vom Bauträger beantragten Hypothek. Den Erwerbern steht es frei, in die zuvor vom Bauträger bestellte Hypothek einzutreten oder sich ein anderes Finanzinstitut zu suchen.
Die Festlegung einer unbestimmten Lieferfrist in den Verträgen. Im Königlichen Erlass 515/1989 wurde festgelegt, dass in Verträgen für im Bau befindliche Wohnungen das Übergabedatum "mit absoluter Klarheit" angegeben werden muss, daher raten wir davon ab, Verträge ohne ausdrückliches und definitives Datum zu unterzeichnen.
Die Auferlegung eines bestimmten Notars durch den Verkäufer.
Die Entlastung des Bauträgers von seinen gesetzlichen Verpflichtungen nach dem Baurecht, wie z.B. Baumängel, Defekte, etc.
Baubeschreibung, eine Klausel, die Gegenstand vieler Rechtsstreitigkeiten über Preisänderungen ist. Wir empfehlen eine spezielle Klausel, die von beiden Parteien gebilligt wird.
Noch ein Tipp für jüngere Interessenten: Wenn Sie jung sind und eine Immobilie kaufen möchten, finden Sie hier den Link zu den öffentlichen Beihilfen für den Erwerb einer Immobilie, die derzeit in der Region Murcia in Kraft sind. Wenn Sie Ausländer sind, haben wir Ihnen bereits in unserem Beitrag Wie kaufe ich als Ausländer eine Immobilie in Spanien einige Ratschläge gegeben.
Bei Interesse oder konkreten Fragen zu diesem Thema, vor allen Dingen aber vor der Unterzeichnung eines Vertrages, steht Ihnen die Rechtsabteilung von Carrillo Asesores in deutscher Sprache gerne zur Verfügung. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf!
