Cláusula suelo de las hipotecas

Actualizado: ene 31

El pasado mes de octubre se publicó la Sentencia dictada el 8 de septiembre por el Tribunal Supremo, en virtud de la cual continúa con la doctrina emanada de este órgano en la que se acordaba la nulidad de cláusulas suelo dispuestas en los préstamos hipotecarios concedidos por tres entidades bancarias. En esta ocasión, han sido ocho las cláusulas objeto de análisis y declaradas nulas por nuestro más alto Tribunal, reunido en Pleno.

Como vienen advirtiendo numerosos juzgados y audiencias provinciales de nuestro país, el Tribunal Supremo dispone que la cláusula limitativa del tipo de interés, cláusula suelo, debe ser considerada como condición general de la contratación y establece que las cláusulas analizadas no fueron negociadas con los prestatarios, sino que fueron impuestas por las entidades bancarias.

El Tribunal considera que, el hecho de que haya venido predispuesta, impone a la entidad bancaria el deber de atender al equilibrio entre las partes así como explicar debidamente la limitación impuesta, en orden a que los prestatarios comprendan la trascendencia del “suelo” unilateralmente establecido por la prestamista. El prestatario debe conocer las consecuencias jurídicas de la relación contractual.

El Tribunal Supremo entiende que la cláusula de limitación a la variación de los tipos de interés no es clara en el conjunto del contrato. Si bien la mera cláusula extraída del contrato tiene un tenor literal bastante claro, expresándose generalmente de esta forma: «En ningún caso el tipo de interés anual resultante de cada variación podrá ser superior al X% ni inferior al Y%». En el contexto del contrato no es tan clara pues suele encuadrarse en el apartado de tipo de interés variable, esto ya empieza a conducir a error. No aparece claramente destacada por lo que es fácil que pase inadvertida por el consumidor. En muchas ocasiones, previamente o posteriormente, se habla de las bonificaciones que tendrá el diferencial de cumplir el usuario una serie de condiciones, con lo que distrae al consumidor de la atención de esta cláusula, que precisamente impide ver el efecto de esas bonificaciones.

El Tribunal reitera que, para poder ser transparente, esta cláusula sería necesario que al consumidor se le hubieran explicado los diferentes escenarios que se pueden dar antes de la contratación.

Finalmente, el Tribunal Supremo indica que no puede pronunciarse sobre los efectos de la declaración de nulidad, debido a que el demandante no lo planteó en sus recursos. Esta está siendo la cuestión más controvertida y la que los diferentes tribunales y Audiencias Provinciales no se están poniendo de acuerdo. Lo que origina que según la provincia en la que se encuentre el consumidor este consiguiendo recuperar las cantidades cobradas de más por la entidad o no. Son numerosas las Sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Murcia que declaran el carácter retroactivo de la declaración de nulidad, lo que supone la recuperación de las cantidades indebidamente abonadas desde el inicio del préstamo hipotecario.


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