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Ingresos por alquiler de viviendas; Diferencias residentes en España, país de la UE y fuera de la UE

Ya hablamos en otro post de la renta de no residentes y de quién tiene la obligación o no de presentarla. Asimismo tratamos el tema de la Residencia fiscal y su problemática. Hoy nos centramos en las diferencias en la tributación de ingresos por alquiler de viviendas entre residentes en España, UE y fuera de la UE.


En el último informe de Tinsa del año 2021, referente a valoraciones de inmuebles tanto a nivel nacional como internacional se aprecia como están cambiando los precios de la vivienda en las costas españolas. Y es que aspectos como el auge del teletrabajo están impulsando al alza los precios de viviendas en zonas atractivas fuera de las ciudades. Y esto atrae tanto a particulares buscando eso precisamente como a inversores que ven como hay una demanda creciente ya no solamente para épocas estivales. Muchos de estos inversores son extranjeros no residentes fiscalmente en España (ya sean sociedades o personas físicas) y adquieren estas viviendas para su alquiler. Estos ingresos por alquiler de viviendas tributarán de diferente manera en función del país de residencia del sujeto arrendador, por lo que en el caso de un inversor no residente sobre todo, debe tener claros estos aspectos antes de realizar ninguna operación.


Diferencias en la tributación de ingresos por alquiler de viviendas


Centrándonos en personas físicas y refiriéndonos solamente a la tributación de los beneficios por alquiler de una vivienda:

  • Si el arrendador es residente en España y tributa en IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas) se podrá deducir los gastos inherentes al mismo (consumos si los paga él, comunidad, IBI…) Además, de este rendimiento se producirá una reducción del 60%.

  • Si el arrendador es residente en otro país de la UE tributará los ingresos de alquiler de vivienda en España por IRNR (impuesto de la renta de no residentes) a un tipo fijo del 19%. Se podrá deducir los gastos inherentes a este arrendamiento pero no tiene ninguna reducción sobre el rendimiento.

  • El arrendador es residente en un país de fuera de la UE. en este caso tributará los ingresos de alquiler de vivienda en España por IRNR (impuesto de la renta de no residentes) a un tipo fijo del 24% y no se podrá deducir ningún tipo de gasto.

Ejemplo de diferencias en la tributación de ingresos por alquiler de viviendas


Con un ejemplo se aprecian las diferencias tan grandes que existen:

Ejemplo: Supongamos un alquiler de 10.000 euros anuales. Los gastos del inmueble imputables al arrendador (los suministros los abona el inquilino) son los siguientes:

  • IBI : 500 euros

  • Seguro de hogar: 200 euros

  • Amortización del inmueble: 1.000 euros anuales

  • Otros gastos relacionados con el arrendamiento: 150 euros

La tributación en cada caso descrito anteriormente sería la siguiente (suponemos tipo de gravamen del 20% para IRPF. Esto variará ya que depende de la totalidad de rentas que tenga el contribuyente y no solamente del arrendamiento):





Como se aprecia en el ejemplo que no es real pero que podría serlo perfectamente, en el caso de un residente en la UE se puede pagar por el mismo rendimiento de un arrendamiento más de un 130% más y si es residente fuera de la UE este porcentaje aumenta hasta un 260%.


Hay mucha controversia con este tema y es que se puede entender que España discrimina fiscalmente en función del lugar de residencia y esto podría ir en contra de los principios universales de igualdad, aunque de momento la Comisión Europea no se ha pronunciado en el caso de España (si en el de otros países que hacían lo mismo).


Si recibes ingresos por alquiler de viviendas, contacta con nosotros. Nuestro Departamento de Asesoría Fiscal puede ayudarte ya seas residente en España, UE o fuera de la UE.




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